老胡、郁亮、周忻縱論房企轉(zhuǎn)型
——2014 綠公司年會(huì)，《房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型：怎么轉(zhuǎn)》論壇實(shí)錄
2014年4月21日，“2014綠公司年會(huì)”平行論壇，老胡、郁亮、周忻，三方論道房企轉(zhuǎn)型，從自身角度來(lái)比對(duì)形勢(shì)，如何思考、如何應(yīng)對(duì)，以下論點(diǎn)從思維方式、看待問(wèn)題的角度、實(shí)踐的思考意義等方面，都帶來(lái)諸多啟發(fā)。
老胡：房地產(chǎn)漸趨于細(xì)分化和集中化
M2 十年增超80 萬(wàn)億 房地產(chǎn)是最大蓄水池
老胡認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)有兩個(gè)屬性：金融屬性、規(guī)模巨大。“金融屬性，本身就是資本密集型產(chǎn)業(yè)，和中國(guó)的金融形勢(shì)，甚至和國(guó)際的金融形勢(shì)都是密不可分的，美國(guó)實(shí)行了幾年量化的貨幣政策，大量的資金通過(guò)不同的渠道、不同的方式，流入了中國(guó)，流入了中國(guó)地產(chǎn)業(yè)。這幾年市場(chǎng)的錢多，每個(gè)人都感受到。”
“同時(shí)還有一個(gè)屬性，它自身規(guī)模特別大。過(guò)去十年間，貨幣M2總量從不足20萬(wàn)億，到2012年年底的96萬(wàn)億，去年經(jīng)過(guò)一年13%的增長(zhǎng)，現(xiàn)在突破100萬(wàn)億。這些錢都去哪兒了？土地、房產(chǎn)一定是最大的蓄水池。”老胡說(shuō)。
“房地產(chǎn)每年將近10萬(wàn)億的銷售，所以它對(duì)GDP拉動(dòng)的作用，它和其他40到50個(gè)行業(yè)高關(guān)聯(lián)度的關(guān)聯(lián)性，是其他任何行業(yè)替代不了的。”老胡認(rèn)為，如果城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)地位中的支柱地位，是任何其他行業(yè)不可替代的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)格局趨向于行業(yè)細(xì)分
2005年，老胡在杭州一次金融與房地產(chǎn)論壇上拋出過(guò)觀點(diǎn)，“2004年‘8·31大限’之后，以資本為推手的市場(chǎng)格局調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始了”。他認(rèn)為，市場(chǎng)格局的調(diào)整是任何一個(gè)行業(yè)最后走向城市化的必然，一個(gè)格局的調(diào)整過(guò)程也是細(xì)分的過(guò)程，細(xì)分實(shí)際上是一個(gè)行業(yè)成熟的過(guò)程。
“市場(chǎng)要細(xì)分，有些企業(yè)集中在一線二線城市做，有些城市集中在三線四線城市做，有些地產(chǎn)商跨了一線、二線、三線、四線城市。另外產(chǎn)品要細(xì)分，有些人專做住宅，有些人專做商業(yè)，還有專門做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等。”老胡在會(huì)上說(shuō)。
“另外，商業(yè)模式也在細(xì)分，有些是快速周轉(zhuǎn)型的，有些是持有型的，有些是快速周轉(zhuǎn)和持有綜合的，還有的是專門做一級(jí)開(kāi)發(fā)的，所以商業(yè)模式也在細(xì)分，這實(shí)際上是整個(gè)市場(chǎng)成熟的過(guò)程。”老胡表示，房企轉(zhuǎn)型實(shí)際上是一個(gè)大的形勢(shì)在變化。
此外，老胡對(duì)每個(gè)城市地產(chǎn)商占據(jù)的市場(chǎng)份額進(jìn)行分析。“第一，每個(gè)城市的前10大地產(chǎn)商，基本上控制了這個(gè)市場(chǎng)份額的60%以上，這基本在這70個(gè)大中城市，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)這樣一種結(jié)局。第二，大中城市的前10大地產(chǎn)商，有一半以上都不是本土的。前20名的大地產(chǎn)商，控制了70個(gè)大中城市至少30%到40%份額。”老胡說(shuō)， “我們經(jīng)常講，在牛市的時(shí)候，也有死去的企業(yè)，在熊市的時(shí)候也有賺錢的企業(yè)。”他認(rèn)為房企轉(zhuǎn)型，首先是心態(tài)一定要變，其次是思維方式需要轉(zhuǎn)變。
危機(jī)來(lái)襲 建業(yè)不會(huì)“過(guò)早死”
會(huì)上有企業(yè)家認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，危機(jī)已經(jīng)到來(lái)。老胡接過(guò)話茬，就建業(yè)集團(tuán)的三四線城市情況進(jìn)行舉例。“建業(yè)幾乎是跨省、市、縣、鎮(zhèn)四級(jí)市場(chǎng)。剛才郁總實(shí)際突出了一個(gè)客戶的價(jià)值的概念，我們現(xiàn)在正在享受著過(guò)去這22年為這樣同一群客戶，不斷地在增加這種服務(wù)的附加值的一種所有行為的成果，就是我大概五年前提出的大服務(wù)體系。”
老胡稱，建業(yè)在做好基礎(chǔ)服務(wù)、物業(yè)管理基礎(chǔ)上，提供蔬果肉的綠色基地外，所能做的這一切就是“以客戶需求為中心，以提高客戶的幸福感為中心。我的客戶現(xiàn)在將近10萬(wàn)戶業(yè)主”。老胡認(rèn)為，建業(yè)集中在河南省，做起來(lái)相對(duì)容易一些。而在這樣一個(gè)基礎(chǔ)上，建業(yè)在二線、三線、四線市場(chǎng)并沒(méi)有感受到“風(fēng)向要轉(zhuǎn)了，房子賣不出去了”。“現(xiàn)在沒(méi)有感受到這樣一種危機(jī)，我知道這種危機(jī)早晚要來(lái)，但是如果可能死，我們應(yīng)該不是最后一個(gè)，至少是最后的一批。”他說(shuō)。
而面對(duì)時(shí)下銀行銀根緊縮、房地產(chǎn)放貸受限等現(xiàn)實(shí)，老胡回答提問(wèn)的企業(yè)家，“銀行正在為過(guò)去這么多年的影子銀行欠下的賬補(bǔ)窟窿，沒(méi)有過(guò)多錢拿到房企貸款、個(gè)人房貸這方面。另外，周小川說(shuō)，用一到兩年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化。而客戶按揭買房利息與貸給小微企業(yè)的利息，可以差四億到五億的效益，因此給個(gè)人住房放貸積極性在下滑”。
郁亮：跨界是為把原業(yè)務(wù)做好 用互聯(lián)網(wǎng)思想武裝自己
“用互聯(lián)網(wǎng)新的思想武裝自己”
郁亮介紹，萬(wàn)科走訪很多公司，包括華大基因、阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等，都為萬(wàn)科留下深刻的啟發(fā)。例如，阿里巴巴給予萬(wàn)科最大的啟發(fā)是平臺(tái)問(wèn)題，“在平臺(tái)上，任何人可以做生意，在任何人做生意的時(shí)候，成了一個(gè)非常好的生態(tài)系統(tǒng)”。
騰訊的微信同樣引起萬(wàn)科的興趣，“微信是對(duì)過(guò)去QQ的革命，到了騰訊才知道，原來(lái)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)才是真正的互聯(lián)網(wǎng)，手機(jī)已經(jīng)不是你的工具，是你身體的一部分，它掌握你的知識(shí)，幫你計(jì)算，幫你做各種各樣安排，幫你買東西”。
結(jié)合前不久萬(wàn)科“放下身段”請(qǐng)一位名叫馬佳佳的90后網(wǎng)絡(luò)達(dá)人，前往萬(wàn)科總部為一群可愛(ài)又可敬的“大叔”開(kāi)壇授課，并引起社會(huì)各界的關(guān)注和熱議，郁亮表示，“這個(gè)行業(yè)(房地產(chǎn))需要面向新的客戶，需要新的舉動(dòng)和安排。一方面企業(yè)要接地氣，以淘寶、阿里巴巴和騰訊為例，他們之間有配合，使得越來(lái)越接地氣，往下做。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)企業(yè)，包括小米、海爾這樣的，我們要接上云端，要上天，用互聯(lián)網(wǎng)新的思想武裝自己”。
郁亮總結(jié)道：“未來(lái)的時(shí)代，無(wú)論是上天入地，都要做得好，才能夠在下一步勝出，不接地氣可能不成功，光接地氣沒(méi)有云端思想的可能也不會(huì)成功，這是我們的觀察。”
需要“思考三點(diǎn)” 提出“兩個(gè)應(yīng)對(duì)”
郁亮坦言，目前需要萬(wàn)科思考的有三點(diǎn)：第一點(diǎn)，對(duì)新的事物，我們只有放開(kāi)心胸，去擁抱它我們才能真正理解；第二點(diǎn)，比變化更重要的是，你要找到背后的不變，第一個(gè)變化背后有不變的東西，這些不變的東西是什么；第三點(diǎn)，當(dāng)新的時(shí)代大幕揭開(kāi)的時(shí)候，傳統(tǒng)企業(yè)應(yīng)該做的，不是遠(yuǎn)離自己的領(lǐng)域，而是尋找新的伙伴，利用新的工具，將原有業(yè)務(wù)做得更好。
隨后，郁亮對(duì)于當(dāng)前萬(wàn)科發(fā)展形勢(shì)提出了“兩個(gè)應(yīng)對(duì)”。“第一個(gè)應(yīng)對(duì)，今年準(zhǔn)備在50個(gè)項(xiàng)目建長(zhǎng)者服務(wù)中心，把社區(qū)老人照顧好。以前我們項(xiàng)目關(guān)注到孩子，現(xiàn)在我們要求老人跟孩子并重。我們要發(fā)展一些社區(qū)的志愿者，能夠讓那些75歲以上、需要幫助的老人得到幫助，這樣做客戶會(huì)對(duì)我們更好。”
“第二個(gè)應(yīng)對(duì)，要從執(zhí)業(yè)經(jīng)理提升為事業(yè)合伙人，我們不只是給老板打工，我們不只是給投資人打工，我們也是為自己打工，為公司打工同時(shí)也為自己在做，我們相信最好的投資，就是投資自己的事業(yè)，我們給個(gè)機(jī)制，讓你投資自己的事業(yè)，這樣共同壯大平臺(tái)，從而背靠背。”
互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是否可行
活動(dòng)過(guò)程中，萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮就現(xiàn)場(chǎng)觀眾提出的問(wèn)題進(jìn)行解答。被問(wèn)及互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是否可行時(shí)，郁亮坦言期待任何變化的出現(xiàn)。“互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型做出個(gè)企業(yè)也很好，其他企業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)行做這個(gè)行業(yè)也很好，就說(shuō)明這個(gè)行業(yè)很吸引人。萬(wàn)科賺的錢跟騰訊賺的錢是差不多的，但它可以買下相對(duì)于六個(gè)萬(wàn)科的市值，這說(shuō)明整個(gè)社會(huì)對(duì)它更看好一些。所以如果他們這些公司有興趣來(lái)改變我們行業(yè)這個(gè)力量的話，我覺(jué)得挺好，任何行業(yè)有有生力量加入都是好事情。”
看好地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)
當(dāng)前越來(lái)越多的地產(chǎn)商涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)此郁亮表示看好，“我覺(jué)得萬(wàn)科原來(lái)的目標(biāo)是蓋有人住的房子，現(xiàn)在改了一個(gè)字，蓋有人用的房子，這一字之改也就定義了我們新的配套服務(wù)商的概念。我們?yōu)槌鞘邪l(fā)展配套發(fā)展做服務(wù)的，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)有人在用，它對(duì)城市發(fā)展建設(shè)是有用的，我們就應(yīng)該去做這件事情，做好配套服務(wù)，所以我是很看好這件事情的。既然我看好，我就會(huì)考慮這個(gè)事情”。
周忻：居安思危主動(dòng)求變
金融開(kāi)放是最大沖擊 銀行不再當(dāng)“爺”
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著各方的沖擊與變化。其中，最大的沖擊來(lái)自金融行業(yè)。十八屆三中全會(huì)指出，未來(lái)的金融改革將以市場(chǎng)化為目標(biāo)，發(fā)展多層次資本市場(chǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)利率和匯率市場(chǎng)化改革。
針對(duì)金融改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響，周忻表示：“原來(lái)我們理解的銀行是一個(gè)‘衙門’，但現(xiàn)在打破了。原來(lái)我們開(kāi)發(fā)商見(jiàn)銀行行長(zhǎng)，(銀行)是 ‘爺’，我們是問(wèn)它貸款的。結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們也可以成為銀行董事之一，甚至如果有私有銀行牌照，很多開(kāi)發(fā)商老板說(shuō)，想搞一個(gè)地產(chǎn)銀行。”
在金融改革的大局中，互聯(lián)網(wǎng)也成為變局中最大的行業(yè)。周忻指出：“現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)做P2P(網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái))也能成為金融的概念，所有人感覺(jué)到互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)行業(yè)的一種沖擊。”
雙向調(diào)控下 政府未來(lái)角色將發(fā)生改變
如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的兩個(gè)變化是供需關(guān)系的變化和由單向調(diào)控向雙向調(diào)控轉(zhuǎn)變的變化。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系變化，周忻強(qiáng)調(diào)：“過(guò)去十年，供需關(guān)系非常清楚，每一個(gè)城市，只要通一條地鐵、引入一個(gè)產(chǎn)業(yè)，供需關(guān)系就發(fā)生變化。但今天，不同城市的供需關(guān)系開(kāi)始發(fā)生變化了。”這需要開(kāi)發(fā)商們對(duì)市場(chǎng)做更多深入的研究和討論。
目前關(guān)于中國(guó)樓市房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)政策走勢(shì)，成為各界關(guān)注的話題。周忻分析認(rèn)為：“在過(guò)去的N年當(dāng)中，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷，實(shí)際上是看政府。”而在雙向調(diào)控政策下，政府在未來(lái)的市場(chǎng)當(dāng)中扮演的角色將會(huì)發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商們需要深思未來(lái)的市場(chǎng)向誰(shuí)看。
戰(zhàn)略角度應(yīng)對(duì)問(wèn)題 談“求變”與“不變” 提及最近熱門話題“城鎮(zhèn)化”，周忻認(rèn)為：“城鎮(zhèn)化是未來(lái)六年的發(fā)展方向，從戰(zhàn)略角度來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著兩個(gè)選擇：一是大的企業(yè)去做城市再開(kāi)發(fā)，另一個(gè)是城鎮(zhèn)化概念，抓住城鎮(zhèn)化中的發(fā)展空間。這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是兩個(gè)完全不同的方向，需要企業(yè)從戰(zhàn)略角度去應(yīng)對(duì)。”
“開(kāi)發(fā)商要學(xué)會(huì)用戰(zhàn)略層面去思考問(wèn)題。”周忻說(shuō)，作為經(jīng)營(yíng)者考慮的是，如何在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，我們?nèi)绾卧趹?zhàn)略上進(jìn)行一種變化。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)不僅要守住原有的東西，還需要居安思危主動(dòng)求變，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，擁抱金融，擁抱產(chǎn)業(yè)。周忻稱，易居(中國(guó))未來(lái)的兩個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略是金融服務(wù)戰(zhàn)略和社區(qū)服務(wù)戰(zhàn)略。在金融開(kāi)放中，最大的資產(chǎn)是房產(chǎn)和有效資產(chǎn)，易居(中國(guó))擁有大量的房產(chǎn)資源，在金融服務(wù)方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，易居(中國(guó))今后將走金融服務(wù)戰(zhàn)略。另外，社區(qū)的物業(yè)管理和居民消費(fèi)也存在著很大的市場(chǎng)，將可能是易居(中國(guó))未來(lái)變化的方向。
“唯一不變的，就是易居(中國(guó))圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)，圍繞著房子的服務(wù)戰(zhàn)略，我們的服務(wù)質(zhì)量和把服務(wù)做到極致的理念。”周忻強(qiáng)調(diào)。