3月29日，建業新生活有限公司（以下簡稱“建業新生活”或“公司”，股票代碼：09983.HK）在線上發布2020全年業績。這是自2020年5月15日登陸港股市場后的第一份年度業績報，也用數字再次證明了自身實力。建業新生活董事會主席王俊、執行董事兼執行總裁王乾及新生活管理團隊出席發布會。

2020年，盡管受到新冠肺炎疫情影響，但公司經營效益穩步提升，物業管理規模、營收、凈利潤等核心指標增長迅猛。公司實現營業收入26.5億元，同比增長51.3%；毛利同比增長49.4%至8.6億元；凈利潤同比增長93.5%至4.4億元；歸屬于股東凈利潤為4.3億元，同比增長82.3%，每股基本盈利為0.3827元，同比增長47.0%。從管理規模看，在管總建筑面積達1億平方米，同比增長75.5%；合約總建筑面積1.87億平方米，同比增長62.7%。年報顯示，利潤增加主要有三方面，一是物業管理及增值服務中，在管面積大幅增加及增值收入增加；二是集團“建業+”平臺的注冊用戶數量大幅攀升，導致生活服務的收入增加；三是集團推行提質增效措施，管理費用率持續降低所致。

一、在管面積與合約面積快速擴張，關聯地產未來亦有望貢獻穩定增量

據年報顯示，截至2020年12月31日，公司在管面積與合約面積規模已分別達到1億平方米及1.87億平方米，較2019年分別增長0.43億平方米及0.72億平方米，同比增長分別為75.5%及62.7%。2018-2020年，在管面積與合約面積年平均復合增長率分別為97.3%及62.9%，內生增長動力強勁。

公司物業管理及增值服務已覆蓋河南全省18個地級市（包括104個縣級市中的97個），以及海南海口市、新疆庫爾勒市、河北衡水市，服務427個物業項目、逾150萬名業主及住戶。

新增在管面積中來源于關聯公司及第三方的面積分別為0.16億平方米及0.27億平方米。合約面積中來源于關聯公司及第三方的面積分別為0.17億平方米及0.54億平方米。管理規模實現高速擴張，呈現持續快速增長的良好態勢。截至2020年12月31日，第三方物業開發商的在管面積占公司的在管總建筑面積約45.1%，較2019年末增加14個百分點。該數據已經足夠說明建業新生活的強大品牌力。

隨著建業地產項目的陸續交付，以及圍繞已有項目開展收并購和外拓，公司于河南省內的項目密度將進一步提升。公司在河南省內深耕優勢明顯，知名度和美譽度均較高，后續將繼續發揮優勢提升河南市占率。并且，公司未來有望通過項目代建、第三方外拓以及并購將經營范圍至大中原區域。

據國信證券研報分析，預計2021年公司的在管面積、合約面積將分別達到1.7億平方米、2.3億平方米。預計2021年新增面積中，來自建業關聯公司的面積約為1400萬平方米，來自第三方收并購的面積約為4000萬-5000萬平方米，來自第三方收并購的新增面積占比將達75%左右。

公司區域長期深耕優勢明顯，建業品牌在河南省及大中原區域的知名度和美譽度較高，聚集效應將會提升公司成本控制和快速拓展的能力，提升物業服務基礎板塊的經營水平。

二、營業收入超26.5億，同比增長51.3%，延續增長勢頭，增值服務貢獻度提升

報告期內，建業新生活總營業收入由2019年17.5億元增至26.5億元，同比增長51.3%，物業管理收入和增值服務收入分別達到8.6億元、6.2億元。實現營業收入上升的主要原因是物業管理面積增加，以及增值服務的不斷豐富與發展。對比截至目前已披露年報的上市物企的營收增速，建業新生活的營收增速處于行業頭部，在今年新上市物企中，增速亦表現突出，發展勢頭持續向好。

建業新生活收入來自三大業務，分別為物業管理及增值服務、生活服務、商業資產管理及咨詢服務。報告期內，物業管理及增值服務、生活服務兩大業務板塊保持高速增長，“建業+”平臺、成本管控、疫情防控等方面亮點頻出，行業地位和品牌價值持續攀升。

其中，物業管理及增值服務是建業新生活最大的收入來源，公司通過提供優質的基礎物業服務，為客戶打造上乘的居住體驗，提升客戶粘性，為向潛在廣大客戶提供全方位、多元化的增值服務打下堅實基礎。2020年，物業管理及增值服務收入約22.0億元，較去年同期增長約63.9%，占總收入的82.8%，繼續保持高增長。該業務分部收入的增長一方面是因為物業管理的在管面積由2019年的5,698萬平方米增加至2020年的10,002萬平方米，使得物業管理收入增加；另一面是因為營銷代理、 智慧社區解決方案、增值服務等增值服務業務的增加，帶動增值服務收入增加。社區增值服務的收入貢獻度明顯提升，較2019年增長逾7個百分點，表明公司多元業務機構進一步優化。

2020年，生活服務業務實現收入3.66億元，同比增長18.7%。“建業+”平臺發力，得益于疫情期間“線上化”服務需求的爆發，“建業+”平臺的注冊用戶由2019年的約218.6萬名增至2020年的約367.2萬名，同比增長68.0%。

目前，物業管理企業除了物業管理服務收入基本上都在布局多元化增值服務板塊，從年報數據可以看出，除管理面積、收并購等因素外，多元化增值服務收入上升是建業新生活業績增長的主要原因。

三、凈利潤增長近九成，盈利能力穩步向好

2020年，建業新生活的毛利潤和凈利潤都維持高速增長，盈利能力進一步提升。毛利實現8.6億元，同比增長約49.4%，毛利率為32.4%，主要由于管理規模提升帶來的降本增效及社區增值服務的規模提升所致。凈利潤4.4億元，同比增長89.3%，凈利潤率為16.6%，較去年同期上升3.3個百分點，顯示了企業管理效率方面的提升以及成本方面的有效管控。

報告期內，物業管理及增值服務收入約為22億元，同比增長約69.3%，毛利率為31.3%；生活服務收入約為3.7億元，同比增長約18.4%，毛利率為32.7%；商業資產管理及咨詢服務收入約為0.9億元，毛利率為60.0%。整體盈利能力保持穩定增長。

從不同業務板塊的盈利能力看，商業資產管理及咨詢服務2019-2020年的毛利率水平在60%以上；非業主增值服務的毛利率始終保持在45%以上；社區增值服務、生活服務的毛利率均保持在30%以上，因堅持提供高品質物業服務，基礎物業管理的毛利率水平基本保持在16%上下。

四、深化“建業+”APP與線上線下融合發展，創新業務模式

建業新生活在河南省是絕對的頭部品牌，依靠在河南區域的市場影響力，公司建立起覆蓋線上、線下生活服務體系的“建業+”生活服務平臺，有著強大的競爭力。“建業+”平臺注冊用戶及GMV始終保持高速成長，得益于疫情期間“線上化”服務需求的高速增長。據年報顯示，2020年，“建業+”平臺用戶數達到367.2萬人，新增注冊用戶148.6萬人，同比增長68.0%；全年實現累計總交易額7.8億元，同比大幅增長83.8%。預計隨著公司覆蓋用戶范圍持續擴張，“建業+”平臺GMV未來有望延續快速增長。

“建業+”平臺月活躍數為110.4萬人。更重要的是，“建業+”突破了社區管理的邊界，其注冊用戶并不局限于建業業主，事實上非建業業主的注冊數更多，一方面說明“建業+”APP的價值，為更多人提供全方位的生活服務；另外一方面也有助于在未來形成飛輪效應，加速線上線下生活融合。

公司致力于打造新型生活方式服務平臺。“建業+”平臺整合建業內部資源及一系列電商平臺、知名企業、品牌等外部資源，意圖服務整個大中原的客戶群。

“建業+”平臺的生活服務板塊將充分利用區域人群聚集優勢，發揮乘數效應，擴大用戶覆面。國信證券研究報告顯示，預計2021年“建業+”用戶數將超過500萬，未來三年“建業+”的服務群體每年將以百萬級的人數增長，“建業+”平臺將成為公司收入增長的主要動力之一。

建業新生活是線上線下融合發展最全面的物業公司，自身有成熟的“建業+”APP，其中涵蓋用戶的餐飲、出游、娛樂等各個方面。而且高瓴作為基石投資者，其為公司帶來了醫療、寵物醫院等方面的合作資源，未來“建業 +”大概率會打造成和其他物業公司區別最大的核心競爭力。

五、項目儲備充足，未來增長有穩定支撐

公司憑借品牌優勢通過內涵式增長擴充業務，從儲備管理面積來看，2020年建業新生活儲備面積達到8,657萬平方米，同比增長50.0%，在合約面積中的占比達到46.4%。總在管項目達到427個，較2019年末的312個增加115個，已覆蓋全國4個省、直轄市及自治區。為企業未來管理規模的擴張及收入的增長提供了充足動力。

截至2020年6月30日，建業地產土地儲備規模達5,265萬平米，預計關聯公司持續交付將貢獻穩定增量面積。

目前，公司2020年整體平均物管單價為1.81元/平方米/月，收繳率有所提高，為91.7%，較2019年上漲1.6個百分點。

六、住宅與非住宅業態并重，公共及其他物業發展迅速

建業新生活的管理業態持續向多元化發展，主要分為五類，分別是住宅（含底商）、商業及寫字樓、公建、城市服務及其他物業。公司在持續擴大住宅管理規模的同時，大力拓展非居業態，特別是在公共服務領域取得了積極成效。目前，建業新生活的非居業態占在管總建筑面積的比例已超過四成，并呈現出持續增長態勢。

物業服務是公司的基本盤和壓艙石，為保持建業新生活中部第一的行業地位，下半年將加強物業外拓力量，重點通過收并購擴大公司服務范圍。此外，科技賦能是降本增效的必選之路，目前公司已啟動智慧化物業服務供應鏈建設，將重點加大智慧物業的投入力度，重點評估科技投入的效果，結合組織管理，盡快實現降本增效的目標。

七、市場化外拓持續加碼，省外布局開始提速

除關聯公司交付外，公司亦依靠在大中原區域的影響力持續發力市場化外拓及收并購。2020年12月末，公司以1億元交易對價收購泰華錦業51%股權，泰華錦業在管項目主要位于河北省衡水市，截至2020年8月末，泰華錦業的在管/合約面積分別為938/1,251萬平米。通過此次收購公司的省外布局更進一步，未來也有望持續提高在河北區域的項目密度。

從項目來源分析，公司來自建業地產及其聯營公司或合資企業的在管面積占比呈現降低趨勢，而外拓項目的在管面積比重進一步提升，市場化外拓能力增強。截至2020年底，來自建業地產及其聯營公司或合資企業的在管面積約為5,492萬平方米，占總在管面積的54.9%，占比較2019年降低14個百分點。在新增的在管面積及合約面積中，第三方開發商的占比已經分別占到63.6%及75.8%，成為管理規模增長的主要來源，市場化外拓呈現出強勁趨勢。

八、社區增值服務收入規模形成，非業主增值服務貢獻穩定。

隨著公司的物業管理項目規模增加、業主數量增長以及社區生態圈的日臻完善，公司積極拓展增值服務，主要包括社區增值服務和非業主增值服務兩類。2020年，建業新生活增值服務收入13.4億元，同比增長78.7%，其中社區增值服務收入為6.2億元，占比為46.6%，提升8.5%，收入規模化已形成。公司非業主增值服務收入約為7.1億，同比增長54.1%，貢獻穩定。

公司于2020年9月納入恒生綜合指數，11月納入MSCI中國小型股指數，該指數旨在衡量中國市場小型股板塊的表現，涵蓋具有良好經營業績和發展潛力的公司，公司價值獲得進一步認可。

根據光大證券2021年1月27日發布研究報告，公司業績增速亮眼，深耕優勢明顯，維持“買入”評級，預計公司2020-2022年EPS分別為0.33元、0.50元、0.72元（原為0.32元、0.47元、0.67元），維持公司2021年合理PE估值為28倍，上調目標價至16.47港元/股。

小結

2020年，建業新生活上市后首份年報業績表現良好，雖受到新冠肺炎疫情影響，但公司經營效益穩步提升，規模實現持續高質量增長，營收保持高速發展，盈利能力穩步向好。公司持續完善業務結構，增值服務業務的持續發力帶來收入與利潤總量的大幅提升。2020年開年至今，突如其來的疫情對物業管理公司是一場考驗也是一場機遇，疫情期間凸顯了物業管理公司“最后一百米”的作用，物業的迅速反應、到位服務，會無形中提高品牌的優勢及口碑效應。隨著建業新生活多元化服務內容的豐富、服務質量的提升，公司未來發展將不容小覷。

【樂居財經報道】

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